Леонід, як зараз виглядає ринок елітної нерухомості Петербурга? Чи не посипався він в цю кризу?

- Ми з 2008 року в постійній кризі. Уже звикати стали. Елітний ринок не посипався, оскільки у його учасників великий запас міцності. Вони не метушаться і зазвичай не поспішають з продажем житла. Але якщо їм доводиться продавати нерухомість терміново, то рухаються на ті 10-30%, які втратили інші сегменти ринку. Так що думка про те, що елітна нерухомість не падає в ціні, - всього лише міф. При певних обставинах падає.

А який попит на неї?

- Це активний живий ринок. Як правило, покупці елітного житла роблять накопичення у валюті. Тому, коли курс долара високий, вони із задоволенням купують нерухомість. Якщо рік тому ці люди дивилися квартиру 100 м2, то тепер за ті ж гроші дивляться 130 м2. Ці додаткові метри для них як бонус.

А інвестори з ринку пішли?

- Скажімо так, до 2008 року, коли нерухомість дорожчала на 50% в рік, число таких покупців становила не менше 30-40%. Всі вільні гроші відразу йшли в нерухомість. У 2014 році, коли все валилося і народ купував по два телевізори і два холодильника, наші клієнти теж купували по дві-чотири квартири. Приходили і говорили: «У мене 100 млн рублів на депозиті. Як би їх зберегти? »І ми підбирали для них найбільш підходящі активи. Але зараз інвесторів серед покупців близько 10%. Це довгострокові інвестори або це вкладення для збереження грошей. Сьогодні купують справжні інвестори - вони знають, що купувати треба саме тоді , Коли ще не всі зрозуміли, що почалося зростання. Краткосроние інвестиції - це не для поточного моменту.

Чому?

- Простий приклад: нещодавно один з наших клієнтів продав дві квартири в зданих елітних будинках, куплені на старті будівництва. Рентабельність від угод вийшла не висока: в одному випадку 16% річних, в іншому - 6% (навіть нижче, ніж прибутковість депозиту в банку - докладніше в статті "Інвестувати в нерухомість?" ). Так що з точки зору швидкого примноження капіталу це сумнівний шлях. Але той же інвестор на виручені гроші купив ще чотири елітні квартири в іншому проекті. Ви запитаєте, чому він не купив 20 студій, що можна порівняти з точки зору отримання прибутку з активу? Але таким людям економ нецікавий в принципі. Квартири вони купують в тому числі для душі. І слідують раді барона Натана де Ротшильда, який став одним з найпопулярніших в фінансовому світі: «Купуй, коли гримлять гармати, і продавай, коли звучать фанфари».

Які суми інвестують?

- Серйозні - по 100 млн, 200 млн рублів за актив. Є у нас клієнт, який потрапив під американські санкції і вирішив на частину доларових активів придбати нерухомість. На даний момент купили кілька квартир. Дві просторі на набережній Неви, одну в будинку на пл. Мистецтв, де квартира Анастасії Волочкової та менеджера банку «ВТБ». Ще три відносно невеликі, але кожна з родзинкою. Зараз шукаємо привабливий варіант, куди вкласти решту суми з запланованого. Ця людина живе в основному за кордоном - тут буває наїздами. Але купує квартири для себе. У нього немає явного бажання отримати прибуток від вкладень. Хоча, з огляду на, що зараз ми на дні ринку за рівнем цін, вже через рік-два, коли ринок стабілізується, ці вкладення себе окуплять. Але для заможних людей важливо інше. Для них 10 прекрасних квартир в Петербурзі - це як колекція діамантів. Їх володінням можна насолоджуватися, демонструвати людям свого кола, ними можна і похвалитися. Не те що грошима на депозиті. Чи не будеш адже всім виписку з рахунку показувати ...

Змінився портрет покупця?

- Так. Традиційних покупців стало менше. У тих, хто зазвичай купував елітку, зараз складності. Багаті люди зосереджені на порятунок бізнесу, на його ручному управлінні - їм просто ніколи. Зате на ринку стали помітні ті, хто раніше залишався в тіні. Між собою ми називаємо таких клієнтів «продавцями бісеру». Це тихі люди, які зробили гроші на якихось простих бізнесах, на кшталт продажу «фурнітури». На біржах вони не грають, інвестиційних проектів не запускають, тусовок уникають. Але коли ціни на нерухомість в доларах знизилися, вони стали активно її купувати. І близько 20% угод з еліткою доводиться на їх частку.

А зірки часто стають вашими клієнтами?

- Ті, кого по телевізору показують, - одиниці. Основні зірки в Москві. А москвичам елітна нерухомість Петербурга не дуже цікава. Купував у нас квартиру Борис Моїсеєв ... А основний контингент - бізнесмени.
Це так звані «московські пітерці», які в столиці підросли і хочуть, щоб було куди повернутися. Вони купують нерухомість легко і швидко. Може, грошей більше, може, чітко розуміють, чого хочуть, і не сумніваються. У Москві взагалі інший темп прийняття рішень.
Місцева еліта значно повільніше: ходять, дивляться, насолоджуються процесом.

А наскільки активні вихідці з «Газпрому»?

- Дуже активні. І прискорюються, оскільки переїзд в Петербург з Москви монополія повинна завершити до початку 2018 року. До нас переселиться ціле місто досить заможних людей. Прогуляйтеся вранці біля «Адміралтейській». Там вже зараз як на Wall Street в Нью-Йорку: йдуть однакові люди - з дорогими валізками, однаково добре одягнені. Це ті, кого потрібно подякувати за підтримку попиту на елітне житло в Петербурзі. Зараз приблизно третина угод в сегменті проходить з їх участю. Рік тому було в 2 рази менше.

Це люди з високим достатком, але все-таки різних ...

- Так. Я б умовно розділив менеджерів «Газпрому» на три групи. Перша - топ-менеджери. Вони купують житло вартістю від 100 млн рублів і вище. Дві найдорожчі угоди минулого року в Петербурзі уклали саме вони. Один топ-менеджер купив квартиру площею 300 м2 на Крестовському острові, другий - квартиру площею 400 м2 на Кам'яному.

Пентхаус Олексію Міллеру в будинку на Зоологічному пров. теж ви допомагали купувати?

- Ні. Я думаю, Андрій Молчанов (засновник «Групи ЛСР», яка побудувала будинок на Зоологічному пер.) І Олексій Міллер добре знайомі. Причому пул квартир в цьому будинку був придбаний ще в 2008 році, коли будівля тільки починали будувати.

Зрозуміло. А ще дві групи?

- Друга група - начальники. Бюджет їх угод - 50-80 млн рублів за лот. Причому буває вони купують кілька квартир: одну - для себе, інше - з прицілом, може бути, пізніше продати кому-небудь з колег. Ось наприклад кращу в комплексі "Смольний парк" і трохи дешевше, але з відмінним видом .

І третя група - середній клас. Вони активно беруть іпотеку в Газпромбанку, мабуть, на хороших умовах. І купують житло, наприклад, в тих же проектах «Парадний квартал» , «Смольний парк» але нижче вартістю - від 30 млн рублів за квартиру. Але обов'язково готове житло, і обов'язково в нових будинках.

Це таке жорстка вимога? А як же квартири в старому фонді історичного центру?

- Ні. Таке житло у менеджерів «Газпрому», та й взагалі на ринку, попитом не користується. Це ж старі розселені комуналки в будинках, де старі комунікації, вузькі під'їзди і сумнівне соціальне оточення. Є, звичайно, винятки. Наприклад, згаданий будинок на пл. Мистецтв, який пройшов повну реконструкцію - там нова інженерія і є підземний паркінг. Але це щасливий виняток з правила. Тому квартири в ньому стоять в 3 рази дорожче, ніж в старому будинку по сусідству. Взагалі, це міф, що будь-який будинок в центрі - це круто. Останнім часом відбулася революція в умах. Тому квартира в новому будинку у Соснівки Прямо у Суздальського озера коштує в 2 рази більше, ніж на Мохової вул. Причому на Моховою їхати ніхто не хоче.

А я думала, що квартири з музейними інтер'єрами - це і є елітне житло ...

- Вони нікому сьогодні не потрібні. Квартири з антикваріатом в старому фонді традиційно купували люди творчих професій і іноземці. Але ... у людей мистецтва зараз немає грошей, а іноземців через охолодження відносин Росії і Заходу на ринку майже не залишилося. Правда, рік тому, коли рубль впав, їх стало більше. Ціни на нерухомість в Петербурзі стали для них дуже привабливі. «Панську» квартиру на вул. Чайковського сьогодні можна купити за 1 тис. Євро за 1 м2. Для порівняння: середні ціни в центрі Парижа - 10-15 тис. Євро за «квадрат». Париж, звичайно, у еліти цінується вище, ніж Петербург. Але не на стільки ж! Ті, хто це розуміють, пожвавилися. Але їх поки мало. Якби імідж країни був позитивніше, якби не було Криму, санкцій, Сирії, складнощів з оформленням віз та інших страхів, іноземці були б значно активніше.

А заможних людей з російських регіонів багато?

- Так. З Півночі, з нафтових районів. Дуже приємні клієнти. Вони, як правило, приїжджають до Петербурга на кілька днів і швидко купують готові квартири з оздобленням або з хорошим ремонтом. Вимагають, щоб було все - до халатів і тарілок. Раніше, до речі, вважалося, що ремонт в елітній квартирі не потрібен, оскільки новий господар все одно буде переробляти все під себе. Але тренд змінився. Сучасні, чисті, яскраві квартири з ремонтом сьогодні у великій ціні. Вони добре продаються, наприклад, квартира в уже згаданому парадному кварталі :

Яких фішок хочуть нинішні покупці елітки?

- Двоповерхові квартири, каміни, сауни - все це вже нікому не потрібно. Зате часто запитують про басейн. зараз на Кам'яному острові в продажу є такий будинок - 1200 м2 для однієї сім'ї. Там «квадрат» коштує 800 тис. Рублів. І є басейн. Його дивляться топ-менеджери «Газпрому». І Олег Тиньков їм цікавився. Але поки ніхто не купив.

- У моді також відкриті тераси, де можна поставити шезлонги і навіть вирощувати плодові дерева і квіти, влаштовувати пікніки. З'явилися технології, які роблять все це можливим навіть в нашому кліматі. Квартири з терасами - хіт продажів цього року. Як приклад квартира у Крестовського .

А пентхауси?

- Інтерес до них є. Але в нашому місті, на жаль, раніше ніхто їх правильно хоч не ставив. Покупці змушені були приводити це житло в порядок під себе - все переробляючи. Плюсів у цього формату багато. Високі стелі і панорамні вікна в підлогу - спиш як на хмарах. Красиві види. Вільні планування. Таке ексклюзивне житло потім легко продається. Але купують його як дорогу іграшку або для реалізації амбіцій. Сімейні пари (а це основні покупці елітного житла) пентхауси не дарують. хоча в HOVARD PALACE є пентхаус , Який може бути саме сімейним.

А наскільки свіжа тема з особистим ліфтом в квартиру?

- Це вже загальновживаним. Нікого не здивуєш.

Крестовский острів довгі роки вважався елітним місцем міста. Це до сих пір так?

- Інтерес до цієї локації високий. Але продавати там особливо нічого. Залишилося два-три проекти гідного рівня. Багато в пропозиціях квартир в будинках, побудованих 10-15 років тому. Продавати їх важко. Адже для угоди потрібно комплексне поєднання хорошої квартири, будинки, місця і оточення. А такої пропозиції на острові майже немає.

Близькість нового футбольного стадіону якось впливає на попит?

- Ніяк не впливає. Що дивно. Правда, кілька елітних квартир з видом на стадіон у нас купили для того, щоб після матчу на терасі зустрітися з друзями і відзначити цю подію.
Така покупка заради свята. Багато багаті люди - активні вболівальники і спонсори спортивних заходів і команд. Для них чемпіонат - величезна подія. Вони прилітають на особистому літаку на всі цікаві матчі.
Це стиль життя. І дуже багато так живуть.

Якщо Крестовский майже забудований, де будуть з'являтися нові елітні проекти?

- На Петровському острові. Вдале місце - він ближче до центру, ніж Крестовский, і там будуть краще виїзди на материк. Привабливий район Конюшенної площі. Там є цікаві плями і проекти, але небагато. Територія біля «Лахта-центру» теж вельми перспективна. Не кажучи вже про так званому сірому поясі, який здорово б перетворити в зелений. Чому б і ні? Замість підприємств може з'явитися величезний парк, а в ньому - гідне житло.

А заміською нерухомістю елітна публіка цікавиться?

- Так. Але цей ринок я не відчуваю і руху на ньому не бачу. У нас є клієнти, які і рік тому, і три, і п'ять шукали там відповідне житло.
Але з угодами зволікають. Може, мало гідних об'єктів. Так що створювати підрозділ по заміській нерухомості ми поки не плануємо. Хоча клієнти у міського та заміського елітного ринку одні й ті ж.

Дайте прогноз розвитку ситуації в елітному сегменті.

- Рано чи пізно події в економіці, які зараз змушують людей сидіти «в засідці», закінчаться. Уже почалися позитивні сигнали - компанії працюють, технології розвиваються. Потрібен хоча б рік позитиву. Тоді люди повірять у стабільність, і елітний ринок продовжить поступальний розвиток.

А як буде змінюватися цінник на елітне житло?

- Зараз він горизонтальний. І в найближчі 1-2 роки зростання буде на рівні інфляції.

Як елітний Петербург виглядає на загальноукраїнському рівні?

- З Москвою нас порівнювати складно. Столиця - окремий особливий світ. А в порівнянні з іншими містами ми виглядаємо дуже переконливо: і технології, і люди, і проекти - все на високому рівні. Не треба прибіднятися.

dp.ru