13 сiчня 2009, 7:32 Переглядів:
Фото з сайту visualphoto.com. Все частіше виникають ситуації, коли іпотечним позичальникам стає нічим платити за куплене в кредит житло. Так, Кабмін заборонив банкам підвищувати ставки по вже виданих кредитах і відбирати квартири, якщо людина платить хоча б відсотки за позикою. Але ... навряд чи це врятує тих, хто втратив роботу, або тих, кому різко урізали зарплату. Хоч як це прикро, багатьом доведеться розлучатися зі "своїм-ні-своїм" житлом.
Застосовувати страусину політику, зовсім відмовляючись погашати борг, безперспективно: згідно зі ст. 36 і 38 Закону "Про іпотеку", банки мають право продати квартиру примусово - через суд або на підставі виконавчого напису нотаріуса. А законопроект про повну заборону "конфіскації" банками заставних квартир пройшов лише перше читання і законом може і не стати. До того ж чекати, коли банк сам продасть вашу квартиру, невигідно. Вона буде виставлена на аукціон спочатку за 90% від оціночної вартості і, якщо не продасться на перших торгах, її ціна може бути знижена на 25%. А якщо і тут покупець не знайдеться, банк або уповноважена ним структура можуть викупити її за 58% від оціночної вартості. Цих грошей може не вистачити навіть на погашення кредиту - в цьому випадку ви залишитеся боржником банку.
Кращий вихід - добровільно зайнятися продажем заставної квартири. Як це правильно зробити, "Сегодня" розповіли юристи та банкіри.
КРОК ПЕРШИЙ. Як зазначила адвокат Наталія Опря, директор "Юридичної консультації братів Коваленко", згідно зі ст. 9 Закону "Про іпотеку", продати таку квартиру іпотекодавець (боржник) має право тільки за згодою з іпотекодержателем (банком). Адже вона внесена до державного реєстру обтяжень, і при здійсненні угоди купівлі-продажу нотаріус зобов'язаний її в цьому відношенні перевірити. "А попередню змову з нотаріусом в частині підробки документів по такій квартирі - це кримінально каране діяння, і така угода може бути легко оскаржена в суді", - попереджає начальник департаменту по роботі з проблемними активами VAB Банку Сергій Ревко.
Отже, для початку потрібно письмовою заявою повідомити банк про намір продати заставне житло. Відмовляти в такій заявці банку немає сенсу: якщо позичальник вже не "тягне" виплату кредиту, йому вигідніше сприяти реалізації предмета застави.
КРОК ДРУГИЙ. Наступне завдання - визначитися з ціною продажу. Сам факт обтяження квартири запорукою на її вартості не відбивається: "Предмет іпотеки реалізується за ринковими цінами", - говорить заступник голови правління банку "Фінанси і Кредит" Світлана Лотоцька. Щоб легше зорієнтуватися, скільки виставити "хату", позичальник може найняти незалежного оцінювача, але має право і сам призначити будь-яку вартість, враховуючи, що житло дешевшає мало не щодня. Банк може не втручатися в цей процес, його точно влаштує ціна, якої вистачить на виплату залишку кредиту і відсотків, що набігли і комісій. А може не заперечувати і проти меншою ціни.
Тут можливі два варіанти. Перший: "Необхідну різницю боржник компенсує за рахунок особистих заощаджень або додаткових позикових коштів", - говорить в.о. директора департаменту активних операцій "Діамант Банку" Олена Соловйова. Другий: продавши квартиру, людина продовжує погашати залишок кредиту. Але: "Чи піде банк на такий варіант, він вирішує в залежності від суми залишку боргу, репутації позичальника і наявності додаткової застави", - підкреслив начальник управління роздрібного бізнесу "Партнер-банку" Сергій Філіпенко.
У підсумку, як зазначив директор антиколекторної компанії "ТРИ ЕС" Сергій Довженко: "Вам в будь-якому випадку доведеться повернути всю суму взятого в банку позики, навіть якщо квартира через падіння цін буде продана набагато дешевше, ніж ви її купили, і виручених коштів не вистачило на погашення кредиту ".
КРОК ТРЕТІЙ. Мабуть, сьогодні найскладніший етап - пошук покупця. Банки раніше відхрещувалися від цього - за словами названих фахівців, це досить витратний процес за часом і трудових ресурсів. Але "Сегодня" переконалася, що на сайтах банків виставляється все більше "продажних" квартир, причому абсолютна більшість з них продається за згодою сторін, і лише одиниці - примусово, через аукціони. А для пошуку клієнтів в допомогу продавцям банки нерідко наймають професійних ріелторів. Цікавий нюанс: якщо раніше виключно покупці платили брокерам 3-5% від вартості житла, що купується, то тепер ці витрати часто несе продавець.
КРОК ЧЕТВЕРТИЙ. Після того як знайдений покупець, він разом з продавцем і банком вибирає схему проведення операції. Є два варіанти, що відрізняються одним принциповим моментом - коли квартира буде виведена із застави: до або після перереєстрації прав власності (ППС). У першому випадку банк дає згоду на зміну власника, потім знімає обтяження. При цьому покупець поміщає гроші в два депозитарні осередки: в одну - суму, рівну залишку заборгованості банку, в іншу - всі інші.
Після того як сталася ППС, співробітник банку забирає залишок заборгованості з "своєї" комірки, а з іншого осередку гроші забирає продавець. Якщо з якихось причин реєстрація договору купівлі-продажу і ППС не відбудеться, гроші з обох осередків назад забере покупець. А в другому випадку боржник перераховує на свій рахунок залишок боргу, після чого банк дає йому документ, що підтверджує, що він виконав свої зобов'язання в повній мірі і має право зняти обтяження. Ці гроші позичальникові може передати покупець на умовах попереднього договору купівлі-продажу квартири.
Збільшену таблицю дивіться ТУТ .
ЯК ЧЕРЕЗ ЦЬОГО ЦІНИ впадуть
"До нас досить часто звертаються люди, у яких виникли проблеми з виплатою іпотеки. Залежно від того, наскільки їх" притиснула "життя, вони скидають від 10% до 30% ринкової вартості. Це якщо говорити про Київ. У регіонах же бували випадки , коли знижки досягали 50% ", - стверджує фахівець групи компаній" Планета Оболонь "Ігор Комар. Ми запитали у експертів, як подібні знижки позначаться на середніх цінах "вторинки".
Директор АН "Конкорд" Леонід Косачов вважає: "Навіть якщо на продаж будуть масово виставлятися квартири, господарі яких виявилися не в змозі виплачувати іпотеку, цей фактор не зробить істотного впливу на загальний рівень цін. Чому? Тому що вартість і так падають, а на загальному тлі колосального пропозиції при майже нульовому попиті такі квартири не прискорять цей процес ".
Йому заперечує директор Центру "Мегокон-В" Володимир Винокур: "Припускаю, що житло, яке господарі змушені продавати терміново, знижуючи ціни на 20-30% в порівнянні із середньоринковими, стане каталізатором подальшого загального здешевлення. На ці квартири ще можуть знайтися покупці, а як бути продавцям інших? Думаю, їм доведеться аналогічно знижувати ціни. Значить, в найближчі півроку середні ціни ще впадуть на згадані 20-30% ".
Заступник директора АН "Ковчег-7" В'ячеслав Колосовський вважає: "Саме тому що все більше людей, не впоравшись з виплатою кредитів, будуть продавати квартири, загальне здешевлення за 2009 рік може скласти 30-50% в порівнянні з теперішньою вартістю. Основна маса покупців буде чекати цієї нижчої точки падіння ".
Андрій Жуматій
Прикріплений файл:Прикріплений файл
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Продаємо заставну квартиру грамотно". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Дякуємо! Повідомлення відправлено.
Чому?На ці квартири ще можуть знайтися покупці, а як бути продавцям інших?
