1. Хибні уявлення заважають про іпотеку
2. умови завдання
3. Сценарій 1. Купуємо квартиру в іпотеку
4. Сценарій 2. Копимо 3 роки і збільшуємо початковий внесок
5. порівняння сценаріїв
6. Ціни на нерухомість
7. реальний приклад
8. рекомендації
9. висновки

Купуючи квартиру в іпотеку на довгий термін, ви руйнуєте свій добробут. Набагато вигідніше перші 3 роки знімати квартиру, накопичуючи вільні гроші. Іпотеку вигідно брати тоді, коли початковий внесок досягне 45-50% від вартості квартири і термін іпотеки складе не більше 8 років.

У цьому пості я хочу показати, що купувати квартиру в іпотеку на довгий термін не вигідно. Ми розглянемо 2 сценарії. Перший, ви купуєте квартиру в іпотеку при первинному внеску 15% на 20 років. Другий, ви платите оренду і збираєте 3 роки, збільшуючи початковий внесок до 45%. І тільки потім берете іпотеку на більш короткий термін. Давайте подивимося що вигідніше.

Перш ніж почати, ви можете завантажити файл розрахунків по цій засланні . Він вам знадобиться, щоб бачити всі розрахунки, стежити за моєю думкою і пізніше використовувати його для своїх розрахунків.

Хибні уявлення заважають про іпотеку

У народі побутує хибна думка, що краще відразу взяти квартиру в іпотеку і витрачати гроші на свою квартиру (на «себе»), ніж платити оренду «комусь». Насправді цифри показують, що ви більше переплачуєте банку, ніж ви платите оренду.

Є інша думка - вартість квартири може вирости, і краще взяти іпотеку зараз, поки ціни на квартири не високі. У відповідь у мене є 2 аргументу. 1. На ту суму, яку ви переплачуєте банку, квартири навряд чи виростуть в ціні. 2. Ми недавно були свідками, як луснула бульбашка ринку нерухомості. Фінансові ринки світу до сих пір лихоманить. У такій ситуації, можна очікувати, що ціни на житло найближчим часом не зростуть значно. По суті, ті відсотки, які ви переплачуєте банку, ви платите за усунення ризику, що ціни на житло зростуть. Ви побачите, що це дуже велика плата.

умови завдання

Для наших розрахунків візьмемо вартість квартири в Алмати, скажімо $ 100 000. Часто у молодих сімей практично немає грошей, тому візьмемо мінімально можливий початковий внесок 15% або $ 15 000. Сума іпотеки складе $ 85 000. Термін іпотеки візьмемо 20 років (240 місяців). Багато хто думає, чим більше термін, тим краще. Мовляв, щомісячні виплати будуть менше. Процентну ставку по іпотеці візьмемо 15%. Можна отримати ставку менше, але це набагато складніше. Припустимо, ви можете виплачувати $ 1119 за іпотеку. Це вільні гроші від ваших витрат на їжу, речі, транспорт, розваги та ін. Але в цю суму входить плата за оренду. Адже після покупки житла, вам не потрібно буде її платити.

Також розглянемо альтернативний сценарій - знімати квартиру за $ 500 доларів. Решту суми в $ 619 ($ 1119 - $ 500) щомісяця відкладати на депозит, який заробляє 8% річних. Початковий внесок $ 15 000 теж покласти на депозит. За 3 роки накопичити $ 45 000 і отримати іпотеку з початковим внеском 45% від вартості квартири на термін 8 років. В наступному пості я описую як правильно побудувати диверсифікований і захищений від ризиків портфель заощаджень - Формуємо портфель приватних інвестицій (заощаджень) .

Звичайно, всі ці показники умовні. Я намагався взяти типові суми, ставки і терміни. У моєму файлі ви можете підставити свої цифри і розрахувати вашу фінансову ситуацію. Будь-яке поліпшення робитиме вашу ситуацію краще. Намагайтеся знижувати ставки, збільшувати початковий внесок, зменшувати термін іпотеки і збільшувати ставки по депозиту.

Сценарій 1. Купуємо квартиру в іпотеку

Отже, давайте розглянемо перший сценарій. Ви купуєте квартиру в іпотеку. Щомісячний платіж складе $ 1119. За перший рік ви заплатите банку - $ 12 700, погасивши основний борг всього $ 730. Ось такі шокуючі цифри! За другий і третій рік ви заплатите відсотки банку на суму - $ 12 584 і - $ 12 448 відповідно, погасивши основний борг на $ 847 і $ 984.

Сценарій 2. Копимо 3 роки і збільшуємо початковий внесок

Другий сценарій, ви знімаєте квартиру 3 роки, зберігаєте гроші на депозиті під 8% річних і тільки при накопиченні $ 45 000 (45%) берете іпотеку. При щомісячному платежі - $ 500 ваші витрати на оренду за рік складуть - $ 6000.. Крім того, у вас щомісяця залишається $ 619, які ви можете відкладати і заробляти на них відсотки. При первинному депозиті в $ 15 000 і щомісячному поповненні в $ 619 за перший рік ви заробите на відсотках $ 1 524, другого року $ 2 267 і в третій рік $ 3 072. Крім того, за рахунок ваших щомісячних надходжень, ваш депозит буде рости на $ 7 431 в рік. До кінця третього року ви з успіхом заробите необхідну суму $ 44 156.

Крім того, збільшення початкового внеску до 45% дозволить скоротити термін вашої іпотеки з 20 років до 8 років при збереженні щомісячної виплати $ 1119. Це значно знизить виплати за відсотками за весь період іпотеки.

порівняння сценаріїв

Давайте порівняємо 2 сценарії між собою. Перші шокуючі цифри це те, що в перший рік ви платите банку тільки відсотків - $ 12 700. А за оренду ви заплатите за все - $ 6000 в рік. Аргумент, що ви витрачаєте на себе, купуючи квартиру в іпотеку, не витримує ніякої критики.

Наступний шокуючий факт, що в першому сценарії ви щомісяця зменшуєте свій добробут на - $ тисячі шістьдесят-три (відсотки банку є безповоротними витратами). А в другому сценарії ви щомісяця збільшуєте свій добробут на $ 719 (щомісячний внесок на депозит + відсотки по депозиту). На графіку ви можете бачити який кумулятивний (сумарний) ефект це надає на ваше фінансове становище.

Кумулятивний ефект на добробут

Червона зона - нижче нуля, показує, як руйнується ваш добробут (Net Worth). Протягом перших 3-х років, ви стаєте біднішими на -: $ 38 763. Зелена зона показує, як ваш капітал збільшується, і ви стаєте багатшими на $ 30 070. Ефект прямо протилежний і масштаб просто вражає.

Тепер давайте порахуємо, скільки всього грошей ви витратите на виплату відсотків банку за першим і другим сценарієм за весь період. За першим сценарієм ви заплатите шокуючу суму $ 183 625 тільки на відсотки банку або 216% від суми кредиту. Тобто за 20 років, ви і ваші діти недоотримають цю суму. На ці гроші ви можете відучити вашої дитини в одному з кращих університетів світу, наприклад, в Гарварді (мій пост: Я мрію, щоб моя дочка вчилася в Гарварді ).

За другим сценарієм ви заплатите відсотками $ 36 929 або 67% від суми кредиту і - $ 18 000 на оренду за перші 3 роки. Погодьтеся, суми значно скромніше, ніж в першому сценарії.

Ціни на нерухомість

Повертаючись до доводу, що ціни на нерухомість можуть вирости за 3 роки. Отже, ми з'ясували, що за 3 роки, ви заплатите -: $ 38 763 тільки на відсотки банку. А за другим сценарієм ваш добробут зросте на $ 30 700. Тобто діапазон становить $ 68 833.

Запитайте, чи виростуть ціни на квартири на 68.8% протягом 3 років?

Крім того, всього відсотків ви переплатите на - $ 145 696 ($ 182 625 - $ 36 929) більше за першим сценарієм, ніж за другим. Чи готові ви платити таку ціну, тільки лише для того, щоб усунути ризик, що ціни на нерухомість зростуть?

реальний приклад

Я хочу привести реальний приклад. Мої знайомі. Молода сім'я. Чоловік і дружина непогано отримують. Сукупний дохід становить близько $ 3000.. Після весілля, за допомогою батьків сім'ї вдається накопичити $ 50 000 доларів на квартиру. Але дружина хоче купити хорошу квартиру в новому будинку за $ 150 000 доларів. Сім'я бере іпотеку $ 100 000. Виплата за цим кредитом складе близько $ 1300.. Здавалося, при такому сукупному доході виплати по іпотеці мають нормальний вигляд. Через рік-два, дружина вийде в декретну відпустку. На цей час дохід сім'ї складе $ 1500. при виплаті по кредиту близько $ 1300.. Виходить, що сім'я добровільно прирікає себе на фінансове рабство і щурячі перегони.

рекомендації

Якщо є можливість, ніколи не беріть іпотеку або кредити.

Якщо ви вже в кредиті, то всіма силами достроково погашайте його. Ніякі депозити та інші інвестиції не зможуть покрити витрати на відсотки, які ви платите банку.

Будь-якими правдами і неправдами скорочуйте суму іпотеки та збільшуйте початковий внесок.

Скорочуйте термін іпотеки, чим менше ви будете платити відсотки, тим краще для вас.

Живіть за коштами, не купуйте машини, квартири, речі, які ви не можете собі дозволити в надії, що заробите в майбутньому.

Думайте довгостроковими категоріями, а не миттєвою необхідністю. Не руйнуйте свій добробут і майбутнє ваших дітей.

Думайте про фінансову стабільність вашої родини. У разі хвороби, декретної відпустки, втрати роботи, майте запас фінансових коштів, який дозволять вам протриматися мінімум рік.

висновки

Іпотека це фінансове рабство. Чим менше фінансово захищені люди, тим в більшу залежність вони потрапляють, і тим менше шансів у них видертися з щурячих перегонів.

Фінансова грамотність дозволяє вигравати цю нерівну фінансову війну, і берегти вас від таких ворогів як щурячі перегони і надмірне споживання.

Коли мої друзі або родичі добровільно прирікають себе на фінансове рабство, у мене серце кров'ю обливається. Тому одне з моїх завдань це навчати хоча б своїх близьких і знайомих основам фінансів і економії.

Моєю метою не було критикувати іпотеку і говорити що іпотека це зло. Моїм основним метою метою було показати альтернативний спосіб як правильно спланувати і структурувати фінансування вашої квартири. Я впевнений, при правильному підході ви зможете знайти оптимальний для себе варіант.

Вчіться рахувати гроші, невміння цього робити обійдеться вам дуже дорого.

Мої пости по темі

Особисті фінанси - Основи економії

Формування інвестиційного портфеля для початківців

Слідуйте за мною в твіттері https://twitter.com/#!/rustem_karymov